固定資産税を軽減!?計算方法と間違えやすいポイント!~不動産投資編~

固定資産税・都市計画税というと、市区町村が計算して所有者に賦課する。だから、賦課された税 額を納めるしかない。こう思っていませんか?しかし 不動産投資をする上で、固定資産税・都市計画税って減価償却に次いで金額の多い経費になり ます。ですので、この税について知識を持っておかなくてはありません。今回は、固定資産税・都市計画税について、その計算方法や間違いやすいポイントについてまとめてみました。

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①固定資産税・都市計画税とは?

土地・家屋などの固定資産の有形固定資産を保有している場合、その固定資産のある市町村により賦課される税金物件の価格により課税されるため担税力は無視している。

納税義務者

各年の1月1日に物件を保有する所有者

計算方法

  • 固定資産税・・・評価額×1.4%
  • 都市計画税・・・評価額×0.3%

土地評価額の軽減措置

  • 1区画当たり200㎡以下の上物がある場合は 1/6(都市計画税は、2/6)
  • 1区画当たり200㎡超の上物がある場合は、1/3(都市計画税は、2/3)

アパート・マンションなどの集合住宅の場合は、物件全体の平米数ではなく、1区画当たりの平米数で見るので1/6が適用されることが殆どである。

土地評価額の算定

公示地価の0.7倍を基準に決定される。 ちなみに 路線価は公示地価の0.8倍を基準に決定される。→路線価は、このサイトで調べることが出来るので、その金額に7/8を乗じることで計算することが出来る。

全国地価マップ⇒http://www.chikamap.jp/(ここで相続税路線価を調べてください)

評価額の改定

公示地価は毎年改定公開されるが、固定資産税・都市計画税の土地評価額は3年に1度改定される。

評価額の縦覧

4月~5月は市区町村役場で、評価額の縦覧が出来る。

②家屋評価額の算定

平米数に建築単価を乗じ減価償却分を減じた金額。計算は細かいですが、実際の価格の60%をかけたくらいの金額になっていれば大体、合っている感覚です。但し、 怖いのは、こういう計算を税金の資格を全く持たない市区町村の職員が計算しているという点で す。間違っている可能性もあるので心配な方は、ご自分で計算してみてもいいのかも知れません。

③固定資産税・都市計画税の按分

固定資産税・都市計画税精算金

不動産の決済において、決済日次によって所有期間の負担分を按分計算するのが一般的である。これは、固定資産税・都市計画税が各年の1月1日の所有者が全額負担することになっている分 を、期間で按分するという主旨です。

例⇒ある物件をAさんからBさんに5月31日に売却した場合で1月1日時点の所有者であるAさんの固定資産税・都市計画税が年100万円だとすると、Bさんの負担月数は、6月~12月までの7ヶ月なので100万円×7/12=58万円、この金額を決済時に、BさんがAさん支払うことになる。

固定資産税・都市計画税精算金の会計処理

固定資産税・都市計画税は費用の部の租税公課で処理する。→一見、租税公課で処理しがちである。しかし、あくまでも1月1日の所有者が納税義務者であるという位置づけなので、この精算金額は物件価格の調整金額という位置づけになる。→取得原価(建物勘定または土地勘定)に参入する

④固定資産税・都市計画税の按分方法の地域差

東日本の場合

固定資産税・都市計画税の課税期間を1月~12月として計算する。前ページの例の条件では 前ページの計算結果と同じ結果となる。

100万円×7/12=58万円

西日本の場合

固定資産税・都市計画税の課税期間を4月~3月として計算する。前ページの例の条件ではBさんの負担部分は7月~翌年の3月までの9か月となるため、

100万円×9/12=75万円

このように地域によって商慣習に違いがあります。一棟物件などで、億単位の物件となると、固定資産税・都市計画税だけで年100万円単位になるので、買付けを入れる前に確認しておくことをお勧めします。

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