マンション購入の際は”資産”としての価値が高まる買い方を知っておきましょう!

一般的にマンションは、戸建ての家とちがって”土地”がないため、資産価値は年数に応じて低くなるいっぽう・・・とされています。そんなマンションの購入でも、いざという時のことを考えて、できるだけ資産価値の高い買い方を様々な角度から解説していきます。これからマンション購入を検討中の場合は是非ご参考にされてみてください。

マンションを買うのではなく街を買う!?

ずばり、マンションを買うとは街を買うことに他なりません

最新機能を備えたマンションというのはもちろん快適な生活を送れるでしょう。しかし、マンションを買った場所が10年後に老人しかいない街だったら?人通りの少ないシャッター商店街化してしまったら?東京の多摩ニュータウンの一部がまさに、死んだ街の一例です。老人が多く、店もはやっていない、交通の便も悪い。そこで育った若い人々は街を捨て、別 の街へ。当然地価が下がり、過疎化が進み、マンションを売るにも、買った当時の金額の半値以下にしかならない。

だから、住みやすく発展性のある街を買うべきだというのです。東京の二子玉川は成功した街の一例です。ほとんど緑しかなかった街が開発がどんどん進み、高島屋、東急デパ ート、RISEという商業施設もでき、若い人が集まり、青学や女子大など学校にも通いやすい。駅も都心から都内近郊へも移動できる。二子玉川近辺にマンションや家を買うことは 資産になるのです。

利益(資産価値の高い)になるマンションのカラクリ

そして、ここからがこの記事の重要な一番伝えたいことです。マンションを購入した街に価値があるということは、将来万が一、マンションのローンを払い続けることが困難になった時にマンションを手放さず、むしろ誰かに貸し出して家賃収入が入るということです。”価値があってあまりある場所”だということです。そうすると、誰かがあなたの代わりにローンを返済してくれて、なおかつ、あなたに収入が入るのです。銀行も返済が滞っていない分には文句はありません。だからマンションを買う時には・・・

「35年ローンを組んだ後の月々の返済額」<「将来、万が一誰かに貸した時の家賃」

であることを確認しなければなりません。

価値(利益)のあるマンションの基礎知識

「価値のある街」を買うということはわかりました。そして当然、価値のあるマンションとは価値のある建物、設備、防犯、方角、耐震性、ディベロッパー、地形、歴史である必要があります。一つずつ見ていきましょう。

建物に関して

まず建物に関して。建築構造は鉄骨か鉄筋かで選ぶとしたら、鉄筋であるべきです。鉄骨は万が一の災害で強度を考えたら不安です。何より鉄筋の方が隣の部屋の生活音をシャットアウトしてくれます。隣の部屋の生活音が聞こえてくるのはストレスになります。

設備に関して

設備は床暖房、ミストサウナが最新設備としては最たるものになります。これがあるならば、まず他の設備、ウォシュレットであるとか流しにディスポーザーがあるとか自動食器洗い、洗浄機があるなど、ほぼいろいろな面で整っています。ただ、これはあったら便利ということなので、なければないなりに生活できるものです。新築、築浅のマンションは、ほ とんど揃っていると考えていいでしょう。落とし穴としては、ディスポーザーや床暖房などは特に電気関連になってしまうので、メ ンテナンス保険であるとか、将来的に取り換え工事などのリスクがあることを考えておかな ければなりません。

防犯に関して

防犯としてはオートロックが安心です。ただ、マンションによってはオートロックはついているものの、裏に回ったら簡単に人が侵入できそうなマンションが意外に多いです。ここ数年、中古マンションをリノベーションして売っている物件も人気ですから、そのような中古マンションの防犯が甘いことが多いので注意してみる必要があります。

日当たりに関して

学生時代に一人暮らしをしたことのない人が見落としがちな、重要なポイントは日当たりです。私などは学生から社会人になるまでに5回引っ越ししてきましたから、日当たりは最優先事項です。学生時代1Fの部屋で、窓側が隣のマンションが隣接していて日があたらない部屋に住んでいた時は、やはりストレスが多かったのを覚えています。

南向き、百歩譲って南東向き、南西向きです。たまに値段が安いから平気で北向きを選ぶ人がいますが、心身ともにあまりよくありません。もし北向きでも問題ないのは天窓があるという理由がない限り、選ぶべきではありません。また南向きでも低層階だとすると、隣のマンションに日光が遮られることがあるので、周囲のマンションとの距離感も考慮する必要があります。

耐震性に関して

震災以降、耐震性を売りにするディベロッパーもいます。しかし、それだけ容積は増えてい るわけで居住空間として狭くなりますし、価格もその分マンション価格に跳ね返ってき ます。次のテーマで言及しますが、それより液状化のない、しっかりした土壌に立っているマンションを選ぶべきなのです。

ディベロッパーに関して

ディベロッパーは意外と見落としがちでありますが、かなり重要です。昔、姉歯物件は手抜き工事でニュースになっていましたね。その大手ディベロッパーでも気をつけなければいけないのが購入決定する直前です。特におおよそ新築マンションはそうなってしまいますが、マンションを見ないで買う時は要注意です。うまいディベロッパーはマンションのモデルルーム、つまり実際の土地建てられたらわ けではない部屋を案内しながら、良さを、臨場感を持って進めてきます。たとえば今日は曇りですけど晴れたら、すごい日が入りますよ!ここは。なんて・・・もっともらしく言うわけです。それを聞いて、そうなんだぁ・・・と思って信じてはいけません。だったら晴れの日に自分の目で確かめるべきです。

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価値のある土地の探し方

耐震性

先ほど耐震性に関して、マンション自体を強硬なものにされたものより、しっか りとした土壌にすべきだと述べました。土壌として問題ないかは、実は市町村のサイトで確認できます。たとえば、東京の場合⇒東京都土木技術支援・人材育成センター。いくら街として発展していても、土壌が弱い土地のマンションはおすすめできません。

地層

次に地層です。この地層に関しては、⇒このサイトで調べられます。その地層が何でできているかで強度を調べるには専門性がいるので、ご興味のある方は問い合わせてみるのもいいかもしれません。ただ、何でできているかによって素人でも土壌が強いのか、弱いのか想像できます。それらがわかれば、ちゃんとしたディベロッパーの提供しているマンションであれば耐震 設備が強化されていなくても、一般的な建物を選べるわけです。

津波

やはり震災以来、気になるのが津波の可能性に関してですね。津波で浸水するなど被害があるかどうかは海抜何メートルかで想像できます。次の⇒国土地理院のサイトで確認できます。これをみると荒川流域、海岸沿いはリスクを孕んでいることがわかります。

最後に・・・

歴史的観点について

過去の街を考えても仕方ないかと思いがちですが、そこの街が武家屋敷だったのか、農地 だったのか、商業地か、工場地かで、現在の街の様子に合点が行く時があります。さほど気にする必要はないですが、できれば工業地域は水質の問題、騒音の問題が浮上する可能性が起こりうるので、気にとめておく必要があります。特に昔ながらの家屋がひしめいている場所は火災が発生したときに、火災が広がっていく可能性もあります。 新築のマンションは現在の消防法で建設されますから、ほとんど不安はないと思いますが、中古マンションなど築年数のあるマンションは気にしたいところです。

 

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