固定金利と変動金利を比較する!有利不利の分岐点とは!?

今回は、アメリカの金利上昇にちなんで、住宅ローンやアパートローンを新たに契約しようとしている人、および、変動金利から固定金利への借り換えを検討している方々の参考になればと思い記事にしました。月々返済額の決まり方などローンの基本的なルールを確認し、金利変動シナリオに基づいたシミュレーションを行うことにより、変動金利と固定金利の差額および 、有利不利の分岐点を明らかにしています。

 

変動金利ローンの基本的なルール

この章では、変動金利ローンの基本的なルールを確認していきます。住宅ローン、アパートローンと名のつく商品にはほぼ当てはまるルールです。ただし、いわゆる都度オーダーメードするプロパーローンの場合は、このルー ルに当てはまらない場合が多くなってきますので、契約書をよく確認願います。

①5年ルール

金利の変動にかかわらず、5年間は月々の返済額を一定とするルールです。5年毎に、その時点の適用利率、残存期間、借入残高によって、月々返済額を見直します。月々返済額を一定期間固定することにより、借り手は計画的な返済が可能となります。返済額の変更と、適用金利の変更は、まったく別々ですので気をつけてください。

②利率見直しは年2回

金利変動があった場合は、毎年2回、半年ごとに利率の見直しを行います。“5年ルール”により毎月の元利金返済額は一定であっても、利率の見直しによって元金分と利子分の内訳に反映されます。利率がアップした場合には、支払う利息の額が増え、その分だけ元金に充当される額が減ります。

③125%ルール

急激に金利が上昇した場合の返済額の大幅なアップを避けることを目的としたルールです。具体的には、“5年ルール”による返済額見直の際に、新しい返済額が元の返済額の125%を超えない、というものです。ただし、本来返済するべき125%を超える部分については、支払いを免除されるわけではなく、125%との差額が繰り越されていきます。

④利息制限法

利息(利率)の上限を定めた法律です。これにより、“元本の額が百万円以上の場合、年一割五分”すなわち、15%が金利の上限と定められています。

 

固定金利ローンの基本的なルール

①“固定金利”とは全期間固定のこと

“固定金利”といえば、全期間固定金利のことを指します。短期プライムローンをベースに金融機関が決定した金利上昇リスクを考慮した利幅を上乗せします。上乗せ幅は 銀行の体力や予想するシナリオにより異なります。

②“10年固定”は変動金利の特約

2年固定、5年固定もそうですが、これらは変動金利の“特約”です。第一章で変動金利ローンの金利見直しは、半年ごとということを書きました。“10年固定”は、これを“ただし当初10年間は金利見直しを行わない”とする特約なのです。したがって、10年経過すれば特約の更新をしない限り、通常の“変動金利”のルールに則って半年ごとに金利が変更されます。

もちろん、当初10年間は固定年数に応じて 金利上昇リスクを考慮した利幅が、短期プライムローンに上乗せされます。固定期間が短いほど金融機関の負うリスクが小さいため、上乗せ利幅が小さくなります。

③ ペナルティ

“固定金利”および“10年固定特約”を解約、繰り上げ返済する場合は懲罰的な違約金を支払う必要があります。金融機関や契約内容により異なりますが、定額で10万とか、残債の2%とかです。これには金融機関が金利上昇リスクをヘッジするのに要した費用を負担する意味と他行への借りかえを抑制する意味があります。

 

単純シミュレーション

一億円を25年返済する場合について、変動金利と20年固定のシナリオを考えない単純なシミュレーションを行います。ここでは、いくつかの金融機関を調査し、変動金利は2.5%、20年固定は「変動金利+約1.0%」としました。借入予定額が5千万円の方は、全ての金額を半分に読み替えてください。

①25年間金利変動がない場合

まずは変動金利2.5%で25年間金利変動がなかった場合を想定しましょう。月返済額は約45万円返済総額は約1億3460万円となります。次に、20年3.5%固定で、21年目から変動2.5%となる場合を考えます。月返済額は約50万円返済総額は約1億4950万円となります。

つまり、20年間の金利上昇に対する保険料は月々5万円、総額1500万円ということですね。注目して頂きたいのは、支払総額の差が単純に「月々の差額×20年」とはならないことです。これは、当初20年間の金利が高いため、元本の返済が進まないからです。

②4.0%まで金利が上昇した場合

変動金利2.5%について、2年目から半年ごとに0.5%の割合で、4.0%まで金利が上昇した場合を想定しましょう。月返済額は多いときで約54万円返済総額は、約1億5750万円となりました。たった1.5%金利が上昇しただけで、固定金利の返済総額が800万円も有利になりました。

正確には20年固定の場合も21年目から金利4.0%としてシミュレーションすべきなのですが、最後5年は残債が少ないため総額100万円程度しか影響しないため割愛します。「+1.0%で20年固定は、すごいお得なのでは?」という結論になりそうですが、そうではありません。

 

シナリオ設定

ここでは、過去の金利変動を確認し、シミュレーションにふさわしい金利シナリオを考えます。

①シナリオ設定の前に考える

前章の結びの言葉

「+1.0%で20年固定は、すごいお得なのでは?」という結論になりそうですが、そうではありません。

ポイントは、「二年目から年率1%で上昇」という仮定にあります。通常、来年からの金利上昇が予見される経済状態であれば、金利先物や長期国債の利回りか大きく上昇しているはずです。逆に言うと「+1.0%で20年固定」のローンが設定できるということは、金融市場の参加者の総意として、「金利は当分上昇しない」ということなのです。

もちろんアナリストの株価予想が必ず外れるように、現時点の長期国債の利回りが将来の金利を正確に示しているわけではありません。「当面金利は上がらないと思われるが市場急変により予測が外れるリスクが「+1.0%」」ということでしょう。参考に1960年代からの短期金利と長期金利の推移を確認してみます。

固定金利と変動金利を比較する!有利不利の分岐点はとは!?

これは日銀の資料を基に作成したものです。都市銀行の「短期貸出金利」の代表値と、みずほコーポレート銀行債券(5年物利付金融債)の表面利率に0.9%上乗せした「長期プライムレート」です。3つの山はそれぞれ、第1次オイルショック、第2次オイルショック、平成バブルです。グラフを見てわかる特徴が3つあります。

  1. 金利が下がる局面では長プラのほうが下がるスピードが緩やか→短期金利の反転上昇を警戒している
  2. 長プラのほうが細かな変動が多い→目先の経済情勢に過敏に反応する
  3. バブル崩壊後は「短期貸出金利」と「長プラ」の差が小さい状態が長く続いている→大きな金利上昇はないとのコンセンサス

② 現実的な最悪シナリオ

  • 【シナリオ1】前項で「二年目から年率1%で上昇」という仮定が問題あるという話をしました。ですので、『6年目から半年ごとに0.5%の割合で4%まで金利上昇』をシナリオ1とします。ちなみに4%はアメリカを参考にしています。つまり、6年後から継続的にアメリカと同じくらい景気が良くなる・・・と。
  • 【シナリオ2】いまガンガン“金融緩和”していますが、出口でやり損ないバブルが再来する恐れはないのでしょうか。そこで、平成バブルが再来し『6年目から金利が急騰し9年目にピークをつける』をシナリオ2とします。金利上昇下降はバブルを忠実に再現します。
  • 【シナリオ3】国債残高が膨張し続けています。日本国国債がデフォルトし、年率1000%を超えるような“ハイパーインフレ”になる恐れはないのでしょうか。はじめで“利息制限法”により15%が金利の上限と定められている、と書きました。しかし、国債デフォルトというような事態が発生した場合、利息制限法の改正はもちろん、預金封鎖等も実施される可能性があります。このような事態において“固定金利”の権利のみ遵守されるとは考えがたいので、あえてシミュレーションは行いません。

 

現実的シミュレーション

前章で設定したシナリオ1、シナリオ2について、シミュレーションを行います。

①シナリオ1『6年目から半年ごとに0.5%の割合で4%まで金利上昇』

6年目から年率1%で4%まで金利が上昇した場合はどうでしょうか。月返済額は最大で約53万円返済総額は約1億5027万円となります。20年固定3.5%、21年目から4.0%の返済総額約1億5056万円より30万円ほど安くなりました。

②シナリオ2『6年目から金利が急騰し9年目にピークをつける』

6年目から金利が急騰し9年目にピークをつける場合はどうでしょうか。バブル崩壊後の2.5%(貸出金利で3.5%)と、現在より少し高めにしています。月返済額は最大で約63万円返済総額は約1億5489万円となります。ここまで金利が上昇すると、月々の利子が払いきれず、“5年ルール”により持ち越してしまう場合も出てきます。しかも、最大の返済額は63万円強と当初返済額の1.4倍で済んでいます。

 

まとめ

シミュレーション結果を踏まえ、あなたの選択肢を考えてみましょう。

①シミュレーション結果のまとめ

これまでの1億円25年返済のシミュレーション結果をまとめますと、

  1. 「+1.0%で20年固定」の保険料は月々5万円、総額1500万円。
  2. 想定する金利上昇が4%程度であれば「+1.0%で20年固定」が変動金利より有利となるのは、当初5年以内に金利上昇する場合のみ。
  3. バブル並の金利上昇下降を想定する場合「+1.0%で20年固定」が変動金利より有利だが、最大返済額は当初返済額の1.4倍で済む。

いつ頃からどの程度までの金利上昇を想定するかによって結果は全く変わってしまう、ということです。ただ闇雲に「将来金利があがるかも」程度では「月々5万円、総額1500万円の保険料」は高すぎるので、慎重に考えましょう。

②あなたの選択肢

  1. 『5年以内に4%以上に金利上昇することは考えられない』→変動金利が良い。
  2. 『可能性は低いがバブルの再来があるかも知れない。しかし、返済額1.4倍に耐えられるし、積極的に利益を追求したい。』→変動金利が良い。
  3. 『バブルの再来があるかも知れない。』または『返済額1.4倍には耐えられない。』→固定金利が良い。

漠然と金利上昇を恐れ、固定金利を選択するのではなく、自分の取り得るリスクと変動金利・固定金利の差を比較して賢い選択をする一助となりましたら幸いです。そもそも金融機関は、損をするような金利は設定していないはず、と慎重に判断するくらいが良いと思います。

 

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